Was sollten VerMieter wissen über das Thema Nebenkosten bzw. Betriebskosten korrekt abrechnen bei einer berechtigten Mietminderung im Abrechnungszeitraum. ——-
Heute beschäftigen wir uns mit dem Thema korrektes Abrechnen der Heiz- und Betriebskosten bei Wohnungs-Mietverhältnissen in Verbindung mit einer gerechtfertigten Mietminderung.
In unserem Muster-Mietverhältnis hat die Vermieterin Rita Ehrlich eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus im Speckweg 155 in Mannheim an Herrn Hans Schläfer vermietet. Der Mietvertrag ist unbefristet.
Mietvertraglich ist vereinbart, dass der Mieter Schläfer anteilig die Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB zu tragen hat, die gemäß Betriebskostenverordnung auf den Mieter Schläfer umgelegt werden können. Dafür zahlt der Mieter Schläfer monatlich 100 Euro Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen.
Im gesamten Abrechnungsjahr wurde das Haus Speckweg 155 aufwendig saniert und der Mieter Schläfer hat deshalb dem Grunde und der Höhe nach berechtigt die montliche Miete für das ganze Jahr um 30 % gemindert.
Am 18. Oktober des Folgejahres erstellt die Vermieterin Ehrlich die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr.
Damit Sie die berechtigte Mietminderung von 30 % korrekt in der Heiz- und Betriebskostenabrechnung berücksicht, muss die Vermieterin Ehrlich ein Urteil des Bundesgerichtshof vom 13.04.2011 beachten, indem die Richter festgelegt haben, dass sich die Mietminderung nicht nur auf die Grundmiete erstreckt, sondern auch auf die Betriebskosten.
Problem dabei ist, dass bei der Mietminderung der Mieter Schläfer zunächst prozentual die Gesamtmiete im Abrechnungsjahr um 30 Prozent gemindert hat, es sich bei den Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen naturgemäß nur um Vorauszahlungen handelt, aber bei der Mietminderung die tatsächlich abgerechneten Betriebskosten zu berücksichtigen sind.
Es gibt verschiedene Rechenwege, Frau Ehrlich wählt den für Sie einfachsten, den Sie zwar nicht ganz versteht, weil man etwas um die Ecke denken muss, aber Hauptsache die Abrechnung entspricht den Festlegungen der Bundesrichter in ihrem Urteil vom 13.04.2011:
Zunächst erstellt Sie ganz normal die Betriebskostenabrechnung und ermittelt die tatsächlich angefallen Betriebskosten ohne Minderung in Höhe von 1500 Euro.
Davon zieht Sie 30 % als Betriebskostenanteil an der Mietminderung ab, also 450 Euro, so dass Sie auf einen Betrag von 1050 Euro kommt, der vom Mieter Schläfer als tatsächliche Betriebskosten zu zahlen sind.
Als Vorrauszahlungen berücksichtigt Sie in der Betriebskostenabrechnung die vollen Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 1200 Euro, die der Mieter Schläfer eigentlich gemäß Mietvertrag zu zahlen hatte und nicht etwa die um 30 % geminderte Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen, also 840 Euro.
Somit endet in unserem Fall die Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben zu Gunsten des Mieter Schläfers in Höhe von 150 Euro, die dem Mieter per Verrechnungscheck erstattet werden.
Somit hat die Vermieterin Ehrlich wieder das erreicht, was Sie wollte, eine korrekte Betriebskostenabrechnung trotz Mietminderung, gegen die sogar des Mieter Schläfers Anwalt vom Mieterverein nichts einzuwenden hat.
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